مسکن، خریداران واقعی و بازاری پر دست انداز
تابناک: در سال 93 استان تهران با صدور هشت هزار و314فقره پروانه، رتبه اول ساخت و ساز را از آن خود کرد و رتبه دوم به اصفهان رسید.
تابناک اصفهان: سایه رکود بر بازار ساخت و ساز، تغییرات رفتاری جالب توجهی را ایجاد کرده که خروج سرمایه های سرگردان تنها یکی از مزایای رکود چند ساله حاکم بر این بازار است. در صورتی که نقدینگی مورد نیاز برای خرید خانه، در میان اقشار متوسط به پایین تامین شود، می توان از وضعیت فعلی به عنوان یک بازار نرمال با سود آوری منطقی یاد کرد. کاهش عرضه به خالی ماندن آپارتمان های نوساز منجر شده که البته این کاهش به معنای نبود خریدار نیست. تهاتر، واژه نام آشنای این روزهای بازاری است که با رکود دست و پنجه نرم می کند و کار به جایی رسیده که انبوه سازان واقعی برای از هم نپاشیدن بازار ساخت و ساز، اقلام مورد نیاز خود و حتی وجوه نقد برای مراحل اخذ پروانه ساخت را با تهاتر مصالح ساختمانی و ملک، می پردازند و اینچنین است که شهرداری ها برای تحقق بودجه نقد خود به یک گره بزرگ برخورده و تخفیف های درشت در عوارض ساخت را به عنوان راه حلی برای باز کردن این گره، انتخاب کرده اند.وعده رونق!
در حالی بازار مسکن سال‌هاست در رکود به سر می‌برد که وعده هیچ‌یک از مسوولان برای رونق هنوز راه به جایی نبرده و عملی نشده است. افزایش وام مسکن، تغيير شرايط خانه اولی ها برای دریافت وام، تک رقمی کردن نرخ سود تسهیلات و ایجاد منوی رنگارنگ وام ها برای ایجاد یک شک به بازار مسکن انجام شد، ولی با وجود رکود عمیق این بازار، چنین مُسکن‌هایی نتوانست موجب رونق شود. بازار ساخت و ساز مسکن نيز به روال گذشته در اوج نیست و علی رغم اینکه در گذشته هر فردی برای کسب سود بیشتر، سرمایه خود را در بازار مسکن وارد می‌کرد، ولی در حال حاضر خانه‌های نوساز، بدون مشتری مانده و به تعبیر دیگر، مردم توانایی خرید مسکن را ندارند. چند سال گذشته، بازار پیش فروش مسکن، رونق داشت، ولی در حال حاضر هیچ واحدی حتی در بهترین نقطه شهر، مشتری برای فروش ندارد و اکثر واحدهای ساخته شده، خالی از سکنه هستند که در برخی از موارد، انبوه سازان برای جلوگیری از زیان بیشتر، واحدهای نوساز را اجاره داده اند.گویی کارد به استــــخوان رسیده به گونه ای که سرمایه گذاران واقعی در حوزه ساخت و ساز، به قدری از رونق این بازار ناامید شده‌اند که حاضرند سرمایه اولیه خود را ازاین بازار جمع كرده و سپس بازار را رها کنند تا بیشتراز این متضرر نشوند. البته چنین امکانی وجود ندارد، چرا که رکود حاکم بر بازار، اجازه نقد شدن سرمایه هارا نمی‌هد و با وجود تمایل مردم به خرید خانه‌های با عمر بالا و قیمت پایین‌تر، بازار فروش خانه‌های نوساز از رمق افتاده است.نایب رییس کمیسیون اقتصاد، تعبیر جالبی از این بازار دارد. داوودی می گوید:« ساخت و ساز در کانال خاص خودش حرکت می کند و مصرف کنندگان واقعی، خریدار هستند. در سال های گذشته تجار و سرمایه داران به طمع سود بیشتر وارد این بازار می شدند، ولی امروز اینگونه نیست. با توجه به نیاز مردم، بازار حالت عادی دارد و رقابت در کیفیت است. ساختمان های باکیفیت و در متراژهای مناسب، خرید و فروش می شود.» او از کمبود نقدینگی و تغییر رفتار انبوه سازان خبر می دهد و می گوید:«به علت کمبود نقدینگی، انبوه سازان به تهاتر روی آورده اند و سازنده ها برای تامین مصالح ساختمانی و یا اخذ پروانه، قسمتی از اموال خود را تهاتر می کنند که این روند بخشی از مشکل نقدینگی رارفع کرده است.»
قوز بالا قوز رکود
رکود تا آنجا که توان داشته، عرصه را بر بازار مسکن تنگ کرده، ولی دست اندازهای موجود بر سر راه فعالان این بازار، رکود را کمرنگ کرده است. داوودی می گوید:«مدت زمان اخذ یک پروانه ساخت و ساز برای ساختمان های پنج طبقه و بالاتر، حداقل شش ماه به طول می انجامد و درصورتی که پروژه بزرگ تر باشد، این روند حداقل یک سال طول می کشد. بروکراسی اداری برای انبوه سازان، علی رغم همه شعارها وجود داردو یک انبوه ساز برای اخذ پروانه ساخت باید مراحل مختلفی را در شهرداری، نظام مهندسی، اداره برق و... پشت سر بگذارد.»هر چند که در دوران رکود باید قوانین، سهل الوصول شود، اما این بار ظاهرا قضیه بر عکس شده و رییس کمیسیون اقتصاد، از افزایش مالیات بر انبوه سازی و تغییر فاحش قیمت های منطقه بندی، سخن می گوید. به گفته داوودی، در گذشته ساخت و ساز، یک مالیات ثابت داشت و مالیات بر انبوه سازی تابع قیمت منطقه بندی بود که یک دویستم قیمت واقعی را شامل می شد، اما در قانون جدید، قیمت منطقه بندی به یک پنجاهم قیمت واقعی افزایش یافته که هر سال هم دو برابر می شود. به غیر از این موارد افزایش قیمت مصالح ساختمانی و مالیات برارزش افزوده نیز وجود دارد که در مجموع حدود 10 درصد بر قیمت تمام شده ساخت و ساز تاثیر گذار است.» او تاکید می کند که در زمان رکود، چنین قوانینی اعمال نمی شود و این روند باعث خروج بسیاری از سازنده ها از این شغل شده است.داوودی از تاثیر این شرایط بر درآمد شهرداری، صحبت می کند و می گوید:« درآمد شهرداری ها مبتنی بر تراکم و ساخت و ساز است و به دلیل وضعیت موجود درآمد این نهاد، رشد مورد نظر را ندارد که این امر نشان دهنده کاهش فعالیت انبوه سازهاست. آن دسته هم كه قصد ساخت و ساز دارند به صورت تهاتر و غیر نقد، وجوه مورد نظر را می پردازند و بدین ترتیب شهرداری در برنامه ریزی های خود با مشکل مواجه می شود.»
پرچم اصفهان بالاست
در چنین آشفته بازاری، شهرداری اصفهان توانسته با تعیین مشوق ها و تخفيف مناسب، رتبه اول کشور را در تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده، به خود اختصاص دهد. در سال 93 استان تهران با صدور هشت هزار و314فقره پروانه، رتبه اول ساخت و ساز را از آن خود کرد و رتبه دوم به اصفهان رسید. در سال94، اما اوضاع فرق کرد و سازندگان اصفهانی با اخذ چهار هزار و ٨٨٣ مجوز ساخت، بيشترين آمار را در قياس با كل استان‌های كشور به خود اختصاص دادند و تهران در جایگاه دوم ایستاد.معاون معماری و شهرسازی شهرداری اصفهان نیز در یک نشست خبری، از رشد16درصدی آمار صدور پروانه ساختمانی از نظر متراژ در سال گذشته نسبت به سال93خبر می دهد. صمصام شریعت از مالیات بر ساخت و ساز، مالیات بر خانه های خالی، افزایش قیمت منطقه بندی،افزایش نرخ تاسیسات زیربنایی و افزایش بیمه صدور پروانه به عنوان دلایل رکود ساخت و ساز در سال جاری یاد می کند. طی پنج ماهه سال جاری، بيش از يک ميليون و 500 هزار مترمربع پروانه ساختمانی در شهر اصفهان صادر شده است.این مطلب را اصفهان زیبا منتشر کرده است. گزارش از لیلا زواره ای
منبع: تابناک